La bozza della legge di Bilancio 2019 prevede l’estensione dell’ambito applicativo della cedolare secca, ma il beneficio, oltre ad essere circoscritto nel tempo, risulterà estremamente limitato anche per ciò che riguarda l’ambito oggettivo.
La previsione riguarda la possibilità di applicare la tassa piatta alle unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1 “negozi” e botteghe e non agli altri immobili, diversi dagli abitativi.
Non si comprende per quale ragione siano state escluse le categorie di immobili che possono essere posseduti anche da “privati”, cioè al di fuori del reddito di impresa.
Ad esempio, sono esclusi i magazzini e i locali di deposito (categoria catastale C/2), ma anche le autorimesse la cui categoria catastale è C/6.
L’esclusione delle autorimesse dal novero degli immobili che consentiranno di applicare la nuova tassa piatta renderà necessario verificare, preventivamente, se il garage viene concesso in locazione unitamente all’immobile abitativo, ovvero autonomamente. In tale ultima ipotesi l’autorimessa non ha natura pertinenziale e quindi il relativo canone di locazione non potrà essere assoggettato alla cedolare secca.
Ad esempio, si consideri il caso in cui una persona fisica conceda in locazione un immobile avente natura abitativa con il garage avente natura di pertinenza. In tale ipotesi non sussistono dubbi sulla circostanza che l’intero canone potrà “scontare” la cedolare secca se il proprietario lo riterrà conveniente.
La soluzione sarà invece diversa qualora l’oggetto del contratto di locazione sarà costituito unicamente dal box auto. Ad esempio, il proprietario potrebbe concedere in locazione il secondo box auto, fino a quel momento utilizzato come pertinenza, unitamente al primo. In tal caso, per effetto del contratto di locazione, il garage perde la natura di pertinenza e il relativo canone sarà assoggettato ad imposizione secondo i criteri ordinari. Il canone di locazione, al netto della deduzione forfetaria del 5%, concorrerà alla formazione del reddito complessivo da assoggettare all’Irpef progressiva.
Altre limitazioni di tipo oggettivo
La tassazione dei canoni di locazione con l’applicazione della cedolare secca al 21% incontra anche ulteriori limitazioni di tipo oggettivo, oltre quella riguardante la categoria catastale.
Infatti non solo il beneficio è circoscritto alle unità immobiliari aventi categoria catastale C/1, ma un ulteriore limite riguarda l’elemento dimensionale.
La nuova cedolare secca potrà essere applicata esclusivamente ai canoni di locazione delle unità immobiliari di superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze, e relative pertinenze locate congiuntamente.
Limitazioni di tipo temporale
La prima condizione prevista dalla disposizione per beneficiare della novità riguarda la stipula del contratto a partire dal 1° gennaio 2019. Pertanto, sono esclusi dalla cedolare secca i contratti in corso alla data di entrata in vigore della legge di Bilancio 2019 (1° gennaio 2019).
Il legislatore ha poi inteso evitare, con una disposizione antielusiva, che le parti si accordino per la risoluzione del contratto in corso stipulandone uno successivo, dall’inizio del nuovo anno, al fine di fruire del beneficio. In particolare, si prevede che “tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora il 15 ottobre 2018 risulti già in essere un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale”.
Un ulteriore limite temporale riguarda, poi, proprio l’anno di stipula del contratto.
Il beneficio non riguarderà i contratti stipulati dal 1° gennaio 2019 in avanti, ma esclusivamente quelli stipulati dal 1° gennaio al 31 dicembre 2019. Pertanto, se il testo della disposizione non sarà modificato nel corso del dibattito parlamentare, la stipula del contratto dal 1° gennaio 2020 in avanti non consentirà l’applicazione della cedolare secca.